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    “上半年去庫存效果明顯 三四線城市區域分化”

    2021-06-02 11:32:02 / 作者:冼承志/ 來源:中華金融時刊/ 瀏覽次數:

    本篇文章3807字,讀完約10分鐘

    今年是實施“十三五”的重要一年,也是供給側結構改革深化的一年。 半年過去了,“三去一下補”有什么效果? 三、四線樓市的庫存仍然是“壓力山”嗎? 僵尸公司的處置怎么樣了? 公司的杠桿率在下降嗎? 價格在下降嗎? 老百姓急需處理的短板補上了嗎?

    圍繞這些社會關注、各方關注的重要經濟問題,我們在年內發表了《“五大任務”半年報》系列報道,通過個人生活的一些變化,以小見大,深入分析了半年來供給側結構改革的難點、痛點、亮點和突破點。

    老傅的幸運

    “一年間房價翻了一倍,但是還沒有一間房。 今年要是出手的話,一定買不到?!?/p>

    忍受不了炎熱的夏天傍晚,住在河北滄州禧福荷堂的傅小榮像往常一樣在飯后散步。 路過高級小區,看到門口放著“天成煥園15000/平方米”的房價板,老傅立刻想起了今年交自家新建鑰匙的場面。 “一年之內,我眼中的6000多平方米的房子,竟然從1.1萬變成了1.2萬,翻了一倍,很難追求高價的下一個房子。 ”

    傅先生本來是“有家之族”,年,兒子馬上要結婚了,所以老夫婦合計給孩子買套房。 那時賣場還算安靜,房間資源充足,可以自由選擇好的地方、好的房間類型,偶爾也能趕上送車、打折的優惠。 老傅全看了看房間,說:“年商品房,6000元不管貴不貴,漲價一個季度也就200元,是可以接受的緩慢上漲。 沒想到農歷新年一結束,形勢突然緊張起來,房價就像坐火箭一樣突飛猛進。 那個時期的滄州樓市可以說是一天一個人,每天去詢價,得到的回復都是‘今天又漲了一點’。 ’傅先生已經不能平靜了。 在銷售員的催促下,馬上拿到了套房,2月底支付了定金。

    “上半年去庫存效果明顯  三四線城市區域分化”

    平靜的滄州樓市突然“香餉”,與房貸政策的調整不無關系。 年2月,央行與銀監會合作發布《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》。 居民家庭首次購買住房貸款的最低首付比例將降至25%,各地將下跌5個百分點。 此后不久,為了應對1、2線城市價格泡沫與3、4線城市庫存滯留并存的問題,熱點城市恢復了調控政策。 政策的放松一下子產生了溢出效應,一二線城市的土地熱迅速轉移到了三四線城市。

    “上半年去庫存效果明顯  三四線城市區域分化”

    傅先生的親戚五一節后去看房間的時候,同一個小區的房間的來源全部賣完了。 “賣場大廳人多混雜,幾個月前催促我買房的銷售員問我要不要賣房。 住宅小區的房價從簽約時的每平方米6000元上漲到了8000元。 ”。 傅先生覺得不可思議。

    “這幾個月,很多高級商品房的平均價格維持在14000元到15000元。 據朋友說,他們家附近有兩萬人了。 這還是滄州嗎? ! ’傅先生非常感慨。

    從去年夏天到今年夏天,三四線城市中也出現了熱點城市,庫存大賣,房價如同打了“強心針”一樣迅速膨脹。 國家統計局數據顯示,截至今年5月,全國商品房待售面積比去年同期減少8.5%,連續5個月呈現同比減少的態勢。 5月份全國商品房庫存為66018平方米,為21個月來的最低值。 據中原地產研究中心統計,今年上半年,全國200多個三、四線城市合計成交土地額比去年同期上漲42.6%,土地市場平均溢價率為40%,創歷史紀錄。 對此,一位以低價“以白菜價復制的”的老傅說:“我很幸運,但日后覺得很可怕。 如果到了今年再出手的話,一定買不到吧! ”

    “上半年去庫存效果明顯  三四線城市區域分化”

    傅醬的感慨

    從去年年底到今年年初行情最高,一個月輕松做10多張單,凈利潤超過50%,4月中旬變冷,至今月平均成交量也在1-2張。

    老傅困惑于三線樓市上漲的時候,她的侄子小傅從那里嗅到了商機。 滄州的房價剛開始上漲,傅先生抓住時機買了房子,出去幾次后,他果斷開了中介企業。

    從購買者到中介者,傅先生幾乎沒有經歷過轉換的“陣痛”。 因為他入行的時候,趕上了將庫存帶到樓市的“蜜月期”。 政策良好,再加上大眾越來越關心,中介一時不紅了。 “從年末到年初行情最高的時候,輕輕松松定為一個月10張以上,純利潤達到了50%以上。 ”傅先生說。

    今年上半年,滄州市土地數量為200元,平均溢價率達到127.82%,土地出讓金153億多。 中原地產首席拆船師張大偉表示,“全國的庫存收購效果比較明顯。 與往年相比,今年以來,無錫、滄州、揚州等三線城市進入了銷售地百億行列。 ”

    但是,它們高高地進入庫存,而且,隱藏的危險也被悄悄地埋下了。

    滄州市之所以突然爆發,一是離北京只有40分鐘的高鐵路程,受京津冀一體化政策的影響,大工廠和公司搬遷,不得不增加。 兩個人跟風炒房,哄抬價格。 這些人買房不是為了自己住,房子空的安裝率很高,市面上的二手房消失了,能交易的基本上都是二手房。 投資訴求過多,價格上漲過多,庫存效應短期內“看起來很美”,但只有“虛的”,長期存在反彈的風險。 空房間隨時被出售,有可能再次成為新庫存。

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    三四線城市房價暴漲,很多想在城市買房的農業轉移人口也“嚇退”,違背了存量政策的初衷。 傅感慨說,幾年前,滄州的房價一直徘徊在500元,付了十幾萬元的首付,街上就有了像樣的住宅。 現在,即使是中低端的房子,一套也超過了一百萬。 大多數在城市工作的農民,月薪只有幾千元,買房子至少需要30萬美元的首付,每個月都要償還,負擔太重了。

    “上半年去庫存效果明顯  三四線城市區域分化”

    “我也是農民出身,來城里打工,看到很多好事,再也不想回去了。 當時,我是咬咬牙買的第一套房。 但是,像現在這樣高的房價,需要的人們確實買不起了,牙齒被咬碎了也沒用。 更不用說農民在城里買房子沒有公積金,貸款也不好辦。 ”傅先生說。

    面對這些新的變化,熱點三四線城市正在失去庫存,監管政策也隨之產生。 今年3月23日,石家莊、保定、廊坊等提出加強房地產市場調控意見后,滄州也出臺了調控措施,以戶籍、貸款等條件限制購買。 果然,對政策非常敏感的樓市被“速凍”。 滄州的房價雖然堅挺,但購房者已經失去了勢頭,大部分都有展望。 傅先生經營的中介企業從4月中旬開始感到“寒冷”,至今月平均成交量也為1-2件。

    “上半年去庫存效果明顯  三四線城市區域分化”

    三線城市政策很緊張,四線城市怎么樣? 迄今為止,滄州市下屬的郡樓市普遍不景氣,住房資源充裕。 但是,最近兩個月,縣里的房子也很受歡迎。 傅先生說,5月份有幾個農村客戶想給孩子買房結婚,但是市里的房子很貴,最終只能去下一級的縣買房。

    “3月以來,南皮縣、河間市等地的庫存逐漸消化,泊頭市房價從去年的4000多元上漲到8000元。 只有黃驊市外來人口少,房子還很寬裕,但是價格也開始上漲。 現在滄州市和各縣幾乎沒有庫存壓力了。 聽說邢臺還有一定數量的爛尾樓,那邊的同行正在尋找改善房源周邊環境,增設配套設施,緩解庫存壓力的方法。 ”傅先生說。

    “上半年去庫存效果明顯  三四線城市區域分化”

    行業思維

    今年上半年,以滄州為代表的三四線樓市變化相當大。

    年初,滄州樓市被熱氣籠罩,公司利潤達到50%,遠遠超過了往常的15%。 為了抑制房價暴漲,市政府提高了住宅用地的供給力,從每年2000畝增加到3000畝。 但是,地價沒有下降。 年初每畝800萬元的地價,到6月底達到了每畝1300萬元。

    3月的限購政策出臺后,開發商的生活很艱難。 特別是前期房價居高不下,一點都舍不得賣的新項目還沒來得及開,所以限購政策出臺后,銷售陷入了困境。

    與市場的新變化相比,一點點的開發商也在尋求與地方政府合作,參與進行貨幣化安置的棚戶區改造項目。 希望減輕自身的庫存壓力,也為棚子的裝修家提供更大的房間選擇空之間。 但是,棚改項目畢竟數量有限,利用棚改庫存效果不明顯。

    到底怎么健康地去庫存? 顯然暫時不能發布限購令。 如果想在保持樓市穩定的同時維持庫存,可能需要參考一些城市的方法,先限制地價,再限制房價。 地價不受控制,房價難以下降; 房價高,買不到老百姓需要的東西,投資的人也要看情況,積累新的庫存。

    要實現“房子是用來住的,不是用來炒的”,不僅要靠短期的硬件限制,還需要靠長期的軟件控制。 不同的城市應該利用地緣的特點,差異化迅速發展,盡量實現供需兩端的平衡。

    ——河北鹽百集團房地產企業總裁張克驥

    專家組的評論[/s2/]

    在“因城措施”的清倉作用下,今年上半年全國清倉效果比較明顯。 但是,需要注意的是,三四線城市存在地域分化問題,一些熱點三線城市的存量收購進程較快,可售住房數量持續下降,房價上漲,常常出現隱性拋售的現象。 要與這類城市進行比較,在正確研究后續訴求增速的基礎上,加大住宅用地供給步伐和開發市場投入力度,避免因庫存補充滯后而再次破壞階段性供需平衡,引發下一階段房價上漲壓力。 并且,當房價漲幅達到一定程度時,及時采取限貸、限購措施,制定政策預案,以冷卻過熱的市場。 對于任何庫存仍然很高的三、四線城市,都必須堅定不移地執行清倉政策。

    “上半年去庫存效果明顯  三四線城市區域分化”

    除了消除庫存的因素外,部分三、四線城市出現房價上漲也有多方面的原因。 第一,這些熱點三四線城市大部分位于區域中心地區或大都市圈輻射地區,隨著新型城市化的快速推進和區域融合的快速發展,住宅市場的訴求將不斷提高。 二是由于二線城市和部分二線城市實行了限購貸款限制政策,在溢出效應的作用下,一點點的自住訴求和投資訴求涌向了附近的三、四線城市。 第三,受前期優惠利率和首付政策的吸引,當地住房訴求將集中釋放。

    “上半年去庫存效果明顯  三四線城市區域分化”

    之后去庫存的關鍵是讓新市民安居樂業。 轉移到附近的農業人口也好,返鄉購房的外出務工者也好,都是下一階段三四線城市購房的主力軍,必須給予新市民包括信貸、稅收、保障等一系列措施在內的大量政策性支持,才能贏得很多勝利

    ——國務院快速發展研究中心研究員劉衛民(記者趙貝佳)。

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